天津市宁福投资有限公司

一


、区域位置分析：
天津水上公园东路地块项目位于南开区水上公园东路与亮丽道交口处

，西临水上公园

，南望奥体中心


。周边交通便捷
，服务设施齐全
，空间开阔，是一块难得的宝地
。整个地块占地12171.8m2，用来建设高品质的综合性商业及办公建筑
。
二


、项目特点与整体定位
：
根据规划对该地块的定位及结合业主要求

，该项目整体定位为集金融服务


、商业




、餐饮

、高档办公为一体的具有国际化

、高档次





、多功能的综合性服务建筑群。
鉴于该地块位于天津市的重要景观地段，必须本着高水平设计

、高质量施工

，以大气
、洋气、精心
、亮丽的形象展现并融入景观之中



，使之成为水上东路路段的标志性建筑。
三

、主要构思和设计目标
：
1、土地价值与适宜的开发强度
：该地块周边环境质量上乘
，西面的水上公园与地界一路之隔





，近在咫尺

，是市内最大的景观公园和城市绿肺。从景观和空气质量上都是绝无仅有的
。南面的奥体中心及商业配套设施步行5分钟可达
，同时构成项目南面的景观
。东面和北面是成熟的居住社区
，是市内高档社区集中的地方

，所以这是一个品质上乘、空气清新

、景观优美、配套齐全、交通便捷、闹中取静的商业宝地


。
2

、建筑高度和城市空间







：随着规划管理水平的进步

，对城市空间设计的要求也越来越高。由于项目紧邻水上公园及周围成熟社区




，从总体上在满足一定容积率条件下高度的控制及新建筑对周边环境的影响也需精心推敲
。为此
，该方案将整体高度控制在50米以内。其中北向写字楼高度50米
，南向写字楼高度28米。其与两层的商业结合形成一个完整而又高低变化的轮廓线
，对现有城市景观既不破坏又有所整合
、提升





，取得相得益彰的效果。
3、景观与建筑：地界西侧的水上公园是项目的最大卖点，所以在单体建筑设计中必须最大限度的加以利用
。由于景观的稀缺性，因此面向景观的房间无论朝向如何都是最佳朝向

， 甚至比天津地方普遍认可的南向更好。而且建筑的体型结合日照进行分析，既有效的增加建筑面积又把对周围建筑景观的影响减小到了极致。
四
、建筑风格：
基于水上景观带在天津的重要地位


，方案在建筑风格设计上以可以达到衬托水上的结实
、厚重
、又不失明快亮丽的简欧风格为基调
，在不高于50米的尺度上，从总体布局
，建筑比例、体型
、细部上营造顶级商业办公建筑的氛围





，并不对周边建筑产生日照遮挡


，做到以人为本的亲切、阳光的建筑
。
在建筑材料方面

，整体以高档石材为主
，给人以坚固


、长久、高档、稳重的感觉



，突显顶级商业、金融


、办公的高贵与大气。
五
、建筑功能

：
方案在整体上通过对基地范围内外土地与景观的充分利用
，提供了适合作为综合商业及办公所需要的各种功能要求



。水上东路沿街为办公和商业的主要入口




，首层商业部分有餐饮和金融服务
，既有地上二层又有地下一层
，功能完善
、使用便利。东面的商业以休闲街的形式存在


，商业为两层



，可以由地下车库直接到达，非常便利


。
既有相对的独立性
、又与整体公共设施相联系
，共同形成并享有公共空间与氛围。使整个建筑成为功能完善
、布局合理、使用方便
、形象大气
、空间丰富的大型建筑综合体


。 南北各有一栋办公
，北面为局部12层
，每层面积1539 m2，拥有办公及大型会议室
。南向为5层办公
，每层面积790m2





，拥有办公及大型会议室。
商业的二层和首层的共享空间可以把阳光直接引入地下室


，使地下的空间也得到了阳光的沐浴


，而且可以达到节省能源的目的。
六
、地下室功能：
为使该项目的功能最优化
，配套最完善，地下室二三层为停车和设备用房，在满足自身配套停车要求的前提下

，还要兼顾南侧尊龙凯时综合楼的机动车位，并设置了独立的人员出入口。 地下一层除了与地上相连的餐饮、金融服务外

，还做了4200 m2左右的超市，配套更为完善，方便办公人员及周边人员购物。
七

、交通与停车
：
本方案有两个地下车库的出入口











，一个在亮丽道，一个在水上东路
，在地面有67辆的停车位

，地下有两层汽车库
，可停大约394辆左右的机动车
，东面从亮丽道沿着商业形成一个步行街
，环境幽静宜人

，给人感觉尊贵舒适

。
八

、对周边环境影响分析


：
a

、总体布局
： 基本原则是不破坏原有的功能分区和生态机理、本方案的布置与现有建筑显得和谐



、安宁
。
b
、与现有建筑的距离：方案在设计中考虑尽量加大与现有建筑的距离，最近距离为22米

。从空间感觉上不压抑

，从卫生、防火间距上都是大大超过规范要求
。
c




、对现有建筑日照和景观的影响
：新建筑对现有建筑的影响是客观的必然和必须面对的事实


。精心设计的建筑体型高度完美的解决了对周边住宅的日照影响

，达到与环境融为一体的完美境界。
d、对公园环境的影响
：规划管理部门对水上公园周边建筑有较严格的要求。项目开发和设计方也有义务尊重服从管理部门意见，保护城市空间形态和公园生态环境，所以本方案主要从几个方面来减少对公园的影响
。一是高度控制，最高的一座办公的建筑高度控制在50米以内，建筑整体错落有致，并以高档石材及简欧的风格凸显了建筑的稳重
、高雅的建筑形象
，将自己融于环境之中。从高度和空间组合上不会对公园环境造成影响
，一定程度上还有所美化和提升

。